Главная 16 Образцы документов 16 Предварительный договор купли-продажи с задатком

Предварительный договор купли-продажи с задатком

Предварительный договор купли-продажи с задатком

Можно ли задатком обеспечить исполнение предварительного договора?

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный контракт — это документ, цель которого — подтверждение обоюдного согласия сторон в перспективе подписать основной договор, непосредственно касающийся передачи конкретного имущества. При этом статья предписывает контрагентам в первичном соглашении точно обозначить предмет основного контракта, сроки, отведенные на его подписание, а также условия, имеющие значение для каждого из них.

В то же время ГК РФ не обязывает контрагентов указывать иные существенные условия, обязательные для конкретного вида договора. Тем не менее практики указывают на необходимость фиксации в подписываемом документе условий, касающихся срока исполнения основного соглашения и цены имущества, во избежание судебных споров относительно смысла данных положений, т. к. в случае разногласий между сторонами в силу все той же статьи 429 ГК РФ эти вопросы должны определяться судом.

Форма первоначального соглашения

Статья 429 ГК обязывает контрагентов заключить первичную сделку в форме, предписанной законодательством для главного контракта. В противном случае соглашение считается ничтожным.

Однако данное правило не распространяется на те случаи, когда переход прав по основной сделке подлежит госрегистрации, согласно пункту 14 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. ВАС РФ, в частности, отмечено, что предварительная сделка не распространяется непосредственно на передачу недвижимости, а лишь содержит в себе обязательные для контрагентов условия о заключении такого соглашения в будущем. Следовательно, правила статьи 164 ГК РФ о госрегистрации на нее не распространяются.

Если же в такой сделке упоминается задаток, то первичный договор, согласно статье 380 ГК РФ, составляется только в письменном виде.

Задаток в первичном договоре

Согласно положениям статьи 380 ГК РФ, задаток — это деньги, передаваемые продавцом покупателю и выполняющие одновременно 3 функции, прямо обозначенные в указанной статье:

  1. Уплата в счет суммы, положенной продавцу по главной сделке.
  2. Подтверждение факта подписания первичного соглашения.
  3. Гарантия выполнения обязанностей, возложенных на себя контрагентами.

Пункт 4 статьи 380 ГК РФ непосредственно указывает, что при помощи задатка может быть гарантировано выполнение принятых контрагентами обязанностей по подписанию основного договора на тех условиях, которые согласованы предварительно. Соответственно, задаток правомерно выступает одним из средств обеспечения соблюдения условий первичного контракта.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, при неисполнении обязательства о заключении основного контракта по вине продавца задаток должен быть возвращен в двукратном размере. При незаключении сделки купли-продажи по вине покупателя задаток остается у продавца. Если же стороны передумали заключать договор либо не предприняли никаких мер для его заключения в течение обозначенного в предварительном соглашении срока, задаток подлежит возврату.

Возврат задатка по предварительному договору осуществляется по стандартной схеме, действующей в отношении неисполнения договорных обязательств, и предполагает следующие шаги:

  1. Отправку письменного требования стороне о возврате задатка.
  2. Обращение в суд с иском о возврате задатка в одинарном или двойном размере в случае неисполнения такого требования.

Судебная практика и возврат задатка по предварительному договору

Судебная практика показывает, что к спорам о взыскании задатка могут применяться нормы пункта 1 статьи 333 ГК РФ — на это прямо указано в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых…» от 22.12.2011 № 81. Суть обозначенного положения сводится к тому, что если возврат задатка в двукратном размере явно не соответствует последствиям незаключения основного договора, то причитающаяся в этом случае покупателю сумма может быть уменьшена судом по требованию продавца. Точно так же и покупатель при незначительности его вины в срыве сделки может требовать возврата части задатка, который по общему правилу статьи 381 ГК РФ должен остаться полностью у продавца.

Итак, нормы ГК РФ обеспечивать задатком исполнение предварительной сделки позволяют. Однако при этом стоит учитывать, что возврат задатка имеет свою специфику, на которую сторонам следует обращать внимание.

О admin

x

Check Also

Срочный трудовой договор — с кем можно заключать

С кем можно заключать срочный трудовой договор Срочный трудовой договор: признаки и случаи заключения Правовая регламентация вопросов, связанных с оформлением рассматриваемого вида договоров, осуществляется в соответствии с ТК РФ. Ст. ...

Срочный и бессрочный трудовой договор — отличия

Отличия срочного трудового договора от бессрочного Основания для заключения — чем отличаются срочные и бессрочные трудовые договоры? Основания для заключения срочного трудового договора перечислены в ст. 59 ТК РФ, согласно ...

Составляем договор цессии между юридическими лицами

Составляем договор цессии между юридическими лицами Договор цессии между юрлицами (общие положения) Договор цессии — это соглашение, на основании которого право требования переходит от одного владельца к другому (ст. 388–390 ...

Соглашение и коллективный договор по охране труда

Соглашение и коллективный договор по охране труда Коллективный договор и соглашение по охране труда могут быть заключены между руководством и трудящимися в организации. Они нужны для установления общих правил в ...

С какой даты договор считается расторгнутым?

С какой даты договор считается расторгнутым? Как определяется момент расторжения договора? Порядку расторжения договора, а также вопросам вычисления дня, с которого ранее подписанный документ признается прекращенным, посвящены ст. 450–453 ГК ...

Публичный договор и договор присоединения — отличия

Отличие публичного договора от договора присоединения Публичный договор и договор присоединения: понятие и особенности Особенности публичного договора и договора присоединения можно выделить, ознакомившись с понятиями рассматриваемых соглашений. Применение этих договоров ...

Публичный договор в гражданском праве

Публичный договор в гражданском праве Общие положения о публичном договоре. Какая категория субъектов обязательно будет одной из сторон публичного договора? Юридическую основу использования конструкции публичного договора регламентирует ст. 426 ГК ...

Подлежит ли регистрации коллективный договор?

Подлежит ли регистрации коллективный договор? Коллективный договор подлежит регистрации, однако служит ли регистрация договора способом его утверждения? Рассмотрим этот вопрос, а также порядок регистрации внесения изменений в договор, изложим перечень ...

Облагается ли договор подряда налогами и взносами?

Облагается ли договор подряда налогами и взносами? Какие налоги и взносы начисляются на договор подряда и при каких условиях производится начисление, важно знать при заключении и исполнении сделок такого рода. ...

Можно ли оспорить или отменить договор дарения?

Можно ли оспорить или отменить договор дарения? «Можно ли оспорить договор дарения?» — с таким вопросом может столкнуться каждый. О том, можно ли оспорить договор дарения, каков механизм его аннулирования ...

Можно ли оспорить договор дарения (дарственную) на квартиру? Можно ли отменить (отозвать) дарственную на квартиру

Можно ли оспорить и аннулировать дарственную: расторжение договора дарения по соглашению сторон и инициативе дарителя Можно ли отозвать и как отменить (аннулировать) дарственную на квартиру? Иногда договор дарения это оговаривает ...

Когда заключается договор коммерческого найма?

Когда заключается договор коммерческого найма? Договор коммерческого найма должен заключаться в тех случаях, когда владелец жилья хочет его сдать. Хотя практика сдачи квартир и очень распространена, часто при заключении такого ...

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? Зачастую подписанию договора об отчуждении недвижимого имущества предшествует составление предварительного договора купли-продажи квартиры или иного объекта. Рассмотрим все существенные, значимые и обязательные условия такого ...

Как составить и оформить договор дарения квартиры?

Как составить и оформить договор дарения квартиры? Договор дарения квартиры — это особый вид гражданско-правового договора, при котором недвижимое имущество на безвозмездной основе (в дар) передается одаряемому. Об особенностях составления ...

Как составить и заключить договор на вывоз ТБО (мусор)?

Как составить и заключить договор на вывоз ТБО (мусор)? Договор на вывоз ТБО (твердых бытовых отходов) поможет решить одну из значительных проблем для владельцев жилья, связанную с тем, куда девать ...

Как составить и заключить агентский договор с физическим лицом?

Как составить и заключить агентский договор с физическим лицом? В каких случаях с физлицом заключается агентский договор? Организации, ведущей коммерческую деятельность, могут потребоваться услуги по анализу рынка товаров, продвижению продукции, ...

Рейтинг@Mail.ru