Главная 16 Полезные новости 16 Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?

Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?

Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?

Одним из самых выгодных способов приобрести квартиру является покупка жилплощади в строящемся доме. Однако, осуществляя эту без сомнения выгодную сделку, стоит понимать, что именно вы приобретаете и чем рискуете.

Что Вы покупаете, платя деньги за квартиру в строящемся доме?

Дело в том, что по российскому законодательству купить жилье (то есть, приобрести за деньги право собственности на жилье) на стадии строительства невозможно. Квартира становится объектом недвижимости, с которым можно совершать сделки, жильем, в котором можно регистрироваться по месту проживания, лишь после ввода здания в эксплуатацию.

Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?Что же получает гражданин, который думает, что купил квартиру на стадии строительства, за свои деньги? Он получает некие права по отношению к застройщику: право требовать передачи квартиры в достроенном доме, право требовать оплаты неустойки, если застройщик задержал ввод в эксплуатацию и т.п.

Права эти разнятся в зависимости от вида договора с застройщиком.

Поэтому общий для всех сделок со строящимися квартирами риск для покупателя: не получить жилое помещение в случае каких-либо проблем у застройщика, его мошеннических действий (Подробнее см. Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?).

Ведь лицо, заплатившее за квартиру на стадии строительства, не является ее собственником.

Покупка квартиры в строящемся доме: способы

Законодательство разрешает продавать жилье в строящихся домах гражданам в следующих формах:

  • договор долевого участия,
  • жилищно-строительный кооператив,
  • жилищный сертификат.




Однако на практике существуют и другие способы, которыми застройщики пользуются, когда разрешенные законом варианты им почему-то недоступны. Например, реализация жилья по договору долевого участия в строительстве требует наличия прав на земельный участок и разрешения на строительства жилого здания. Если разрешения на строительство нет, а начинать продажи пора, застройщик может использовать так называемые серые схемы:

  • предварительный договор,
  • вексельную схему,
  • договор соинвестирования.

Серые схемы наиболее рискованны для покупателя жилья. Смысл их применения в том, чтобы, пользуясь пробелами в законодательстве, создать ситуацию, когда заплативший деньги за квартиру гражданин не сможет реализовать права требования к застройщику.

Договор долевого участия

Этот способ покупки строящегося жилья известен как наиболее безопасный для граждан. По данному договору покупатель, именуемый на практике дольщиком, обязуется оплатить цену договора, а застройщик обязуется построить, ввести в эксплуатацию дом и передать определенную квартиру дольщику.

Знаменитый ФЗ-214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов содержит следующие гарантии прав покупателей:Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?

  • обязательное указание в ДДУ срока окончания строительства или ввода в эксплуатацию;
  • государственную регистрацию ДДУ, которая призвана защитить от двойных продаж (когда одна жилплощадь реализуется нескольким лицам);
  • неустойку, которую закон обязывает оплатить застройщика, нарушившего срок окончания строительства (применяется даже тогда, когда не указана в договоре, а размер ее выше, чем неустойка за пользование чужими деньгами по общему правилу Гражданского кодекса);
  • точное указание, какую именно квартиру застройщик обязан передать дольщику.




Кроме того, судебная практика придерживается той позиции, что ДДУ – потребительский договор. А значит, дольщик вправе воспользоваться инструментами Закона О защите прав потребителей: например, возмещением морального ущерба, причиненного потребителю.

Необходимо понимать, что сам факт работы инвестора по ФЗ-214 не означает, что ваша сделка полностью безопасна и лишена риска. Например, некоторые особо хитрые застройщики-мошенники успевают продавать квартиру по договору ДДУ нескольким лицам: пока одни покупатели заплатили, но еще не успели сдать договор на регистрацию, заключается сделка с другими покупателями на ту же квартиру.

Эта неплохая форма приобретения жилья. Покупатель, являющийся членом жилищно-строительного кооператива, постепенно, в ходе строительства, вносит стоимость своего пая, равную стоимости квартиры и соответствующей доли общего имущества в многоквартирном доме.

ЖСК организует строительство и выдает пайщику документы, подтверждающие выплату пая и ввод дома в эксплуатацию.

На рынке недвижимости ЖСК приобрели плохую репутацию, которая объясняется тем, что законодательство о потребительских кооперативах недостаточно подробно регулирует многие важные вопросы: например, порядок уплаты и виды взносов. Создание детальных правил о деятельности ЖСК отдали на откуп самим ЖСК: такие правила содержатся в Уставе.

Поэтому, столкнувшись с предложением о покупке жилой недвижимости через ЖСК, стоит внимательно ознакомиться с Уставом и выяснить, какие взносы необходимо оплачивать, как назначается орган управления кооперативом (председатель или правление), в каком порядке вносятся изменения в Устав, зафиксированы ли кооперативом конечные сроки строительства.

Насторожить покупателя квартиры должно наличие в ЖСК дополнительных взносов, кроме паевых и вступительных.

Основной риск членов ЖСК в том, что по закону они являются не покупателями квартиры, а участниками организации, которая строит дом. Удорожание строительства, повышение цены аренды за участок – все это ляжет на плечи членов кооператива, все оплачивается за счет их взносов.




Затянувший срок строительства кооператив не несет никакой ответственности перед своими членами.

Договор соинвестирования

Особенность данного договора в том, что его заключают исключительно с предпринимательскими целями. Покупая квартиру по договору соинвестирования, гражданин становится партнером застройщика и несет все предпринимательские риски, которые могут возникнуть в ходе проекта.

Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?Реализовывать по таким договорам жилье гражданам-потребителям с 2004 г. запрещено. Соответственно, на отношения соинвестирования не распространяется закон О защите прав потребителей, с его защитными механизмами (законной неустойкой, возмещением морального ущерба).

Обычным гражданам, не занимающимся перепродажей недвижимости, мы бы не советовали заключать подобный договор.

Предварительный договор

Предварительный договор – реально работающий и вполне законный механизм, но не тогда, когда дело идет о покупке жилья от застройщика.

Настоящий предварительный договор представляет собою соглашение о том, что стороны в будущем, по достижении определенного момента или наступлении каких-то обстоятельств, заключат между собою основной договор на условиях, которые определены предварительным договором. То есть, предварительный договор обязывает стороны совершить лишь одно действие: заключение основного договора.Никаких оплат или передачи квартир по предварительному договору произвести невозможно.

То, что выдают застройщики за предварительный договор купли-продажи, представляет собою странную конструкцию. Согласно такому якобы предварительному договору, застройщик обязуется заключить основной договор на передачу квартиры, когда она будет готова (здесь все правильно), а вот покупатель (внимание!) обязуется оплатить квартиру сразу, еще до заключения основного договора.




Хорошо, что судебная практика считает предварительные договоры купли-продажи, по которым производилась оплата, основными договорами, влекущими обязанность застройщика передать покупателю квартиру. Кроме того, данные договоры могут подпадать под действие Закона о защите прав потребителей.

Вексельная схема

Но есть и еще более хитрые застройщики – они усовершенствовали предварительный договор так называемой вексельной схемой. Смысл ее в том, чтобы скрыть оплату за квартиру от всех, кроме участников сделки.

Причиной применения может быть желание сэкономить на налогах и избежать уплаты неустойки покупателю в случае задержки строительства.

Оформляется данная схема следующим образом.

Заключается предварительный договор. Оплата за квартиру не перечисляется застройщику – она переводится доверенному лицу (лучше находящемуся в оффшорной зоне) взамен на его вексель.
Эта схема опасна для потребителя. Затянувший сроки строительства застройщик не будет платить покупателю неустойку: ведь официально ни договора купли-продажи, ни оплаты по нему не было.

А на долг по векселю проценты, пени или неустойка не начисляются – таковы международные правила о векселе. Доказать в суде связь векселя с покупкой квартиры невозможно: сам по себе он является ничем не обусловленным обязательством, никак не связанным с другими договорами.

Разумеется, вексельная схема – самая рискованная для покупателя. Более того, сам выбор такого способа продажи застройщиком, говорит о нем не лучшим образом.

Фактически покупателю пытаются продать воздух за приличные деньги.

О admin

x

Check Also

Универсальный передаточный документ (УПД)

Универсальный передаточный документ 2017-2018 (УПД) — образец заполнения Универсальный передаточный документ (УПД) с 2014 года может быть использован компаниями и предпринимателями для подтверждения понесенных затрат при расчете налога на прибыль ...

Умышленное причинение тяжкого вреда здоровью по УК РФ

Умышленное причинение тяжкого вреда здоровью по УК РФ Умышленное причинение тяжкого вреда здоровью расценивается государством как опасное деяние, и не только для отдельного человека, но и для всего общества. Тем ...

Умышленное причинение легкого вреда здоровью

Умышленное причинение легкого вреда здоровью Причинение легкого вреда здоровью хоть и не является особо опасным, но все равно остается преступлением. Разберемся, какие именно действия в этом случае будут преступными и ...

Умышленное причинение вреда здоровью средней тяжести

Умышленное причинение вреда здоровью средней тяжести Причинение вреда здоровью средней тяжести не было оставлено без внимания уголовным законодательством. Причинение вреда здоровью средней тяжести без умысла выводит такое деяние из круга ...

Умный счетчик — в каждый дом

Коммунальные тарифы будут дифференцироваться в зависимости от потребления В основу этого мониторинга будет положена технология распределенных реестров, или блокчейн, поскольку передаваемые таким образом данные невозможно фальсифицировать или заменить другими. А ...

Уменьшится количество аварий из-за выезда на встречку

В Госавтоинспекции хотят максимально часто использовать схему «2+1» Министерство МДВ и сотрудники Государственной автоинспекции планируют как можно чаще вводить экспериментальную схему движения «два плюс один», особенно на узких участках дорог. ...

Уменьшение уставного капитала ООО : пошаговая инструкция

Как уменьшить уставной капитал ООО? Уменьшение уставного капитала ООО сопряжено с выполнением ряда действий правового характера, порядок реализации которых регламентирован действующим законодательством. Прежде чем перейти к вопросу осуществления данной процедуры ...

Уменьшение ипотеки при рождении ребенка (списание) — процента, Сбербанк, третьего

Возможно ли уменьшение ипотеки при рождении ребенка (списание) в 2017 году Правительство постоянно заботится об улучшении демографической ситуации в государстве, принимая различные социальные и жилищные программы для повышения комфортности жизни ...

Украли паспорт

Украли паспорт — что делать? Пошаговая инструкция Что делать, если украли паспорт? Идти в ближайшее отделение полиции и писать соответствующее заявление. Не стоит откладывать эту процедуру на потом, так как ...

Украли номера с машины: что делать

Что делать, если украли номера с автомобиля? На сегодняшний день, кража номерных знаков — достаточно частое явление. При этом цели такого воровства могут быть самыми разными. Стоит заметить, что украсть ...

Уклонение от уплаты налогов, ответственность за налоговые преступления, наказание за неуплату налогов в УК РФ

Уклонение от уплаты налогов физического лица: ответственность за неуплату налогов по УК РФ Неуплата налогов физическим лицом может произойти по незнанию гражданина или умышленно. Тем не менее, в любом случае ...

Уклонение от уплаты налогов — что это, виды

Уклонение от налогов Значение понятия «уклонение от налогов» заключается в том, что юридические или физические лица умышленно не платят налоги в государственный бюджет, используя при этом несколько способов. Они зависят ...

Уклонение от военной службы

Уклонение от военной службы Здравствуйте, военкомат давал повестки на пункт отправки в армию, я не мог прийти по семейным обстоятельствам, как мне быть и что говорить в суде? Здравствуйте. Ваши ...

УК подала в суд за неуплату: что делать, последствия

Управляющая компания подала в суд за неуплату коммунальных услуг. Что делать? ​Что делать, если управляющая компания подала в суд за неуплату коммунальных услуг, и какие правовые последствия могут ожидать неплательщика ...

Узнать регистрационный номер ФСС по ИНН — как организации, ИП, онлайн, страхователя

Как узнать регистрационный номер ФСС по ИНН в 2018 году Вы интересуетесь, как узнать регистрационный номер ФСС, если известно не так много сведений о компании или предпринимателе? Определим, как его ...

Узнать порядок бронирования участков для семейного захоронения можно в онлайн-режиме

Узнать порядок бронирования участков для семейного захоронения можно в онлайн-режиме На официальном интернет-ресурсе Департамента торговли и услуг г. Москвы появилась пошаговая инструкция по бронированию участков и заключению договора на размещение ...

Рейтинг@Mail.ru