Главная 16 Юрист1 16 Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Сделки по недвижимости, пожалуй, одни из самых сложных. Это вызвано как крупными суммами денег, которые в них участвуют, так и стабильно высоким спросом на жилье и желанием продавца поскорее продать собственность.

Покупка квартиры – дело очень непростое и ответственное. Особенно если встает вопрос о приобретении квартиры на вторичном рынке. Здесь клиента поджидает множество подводных камней, которое мы и рассмотрим в нашей статье.

Прежде всего, Покупатель должен хорошо представлять себе как правильно купить квартиру на вторичном рынке и чего именно стоит опасаться.

Итак, мы рассмотрим существующие факторы риска:

  1. Проблемы, связанные с юридической чистотой квартиры. К этому фактору стоит отнестись внимательно, ведь его игнорирование может привести к таким серьезным последствиям, как потеря уже приобретенной недвижимости.
  2. Проблемы, связанные с фактическим состоянием квартиры и соответствующей документацией на нее. Перед покупкой стоит убедиться, что в квартире не было проведено несанкционированной перепланировки и т.п. Хоть эти проблемы и не повлекут за собой потерю прав собственности, но зато могут серьезно ударить по Вашему кошельку.
  3. Проблемы, связанные с оформлением самой сделки. Стоит позаботиться о безопасности проведения сделки.

Теперь по порядку рассмотрим подробнее каждую группу.

Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке

  1. Продажа квартиры не собственником по доверенности. Это должно насторожить, так как велика вероятность того, что доверенность просрочена или вообще поддельная. Даже если доверенность подлинная, то она может быть аннулирована собственником. Часто доверенности оформляются на пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц, страдающих алкогольной и наркотической зависимостью. К тому же, настоящий собственник может не знать о продаже квартиры или быть уже умершим.
  2. Приватизация, оформленная с нарушениями. Необходимо убедиться в том, что жильцы, участвовавшие в приватизации, знают о продаже квартиры и согласны с ней. Не соглашайтесь на покупку квартиры с жильцом, который обещает выписаться после сделки.
  3. Сделки сомнительного характера в истории продаваемой квартиры, особенно с участием юридических лиц и госпредприятий, должны насторожить покупателя.
  4. Продажа квартиры, полученной в наследство (по договору дарения, ренты). В таких случаях возможно появление других претендентов на квартиру сразу после совершения сделки.
  5. Квартира, частично или полностью приобретенная в счет материнского капитала может быть неправильно оформлена в собственность. При оформлении такой квартиры следует учитывать, что по закону она должна оформляться в общую собственность родителей и детей. Однако не все собственники следуют этому закону. К сожалению, на сегодняшний день в России отсутствует эффективная система контроля оформления таких квартир.
  6. Собственник продаваемой квартиры – недееспособный гражданин (несовершеннолетний, психически нездоровый человек, алкоголик, наркоман). Таким людям не запрещено законом проводить сделки купли-продажи, однако позже они могут быть оспорены в судебном порядке.
  7. Один из собственников квартиры – военнослужащий, тюремный заключенный или лицо, исчезнувшее в неизвестном направлении. За такими гражданами сохраняется право пользования квартирой, несмотря на их временное отсутствие.
  8. Квартира может находиться под арестом, в залоге, являться предметом судебной тяжбы.
  9. Квартира принадлежит супругам. В таком случае необходима нотариально заверенная доверенность второго супруга, так как по закону имуществом, нажитым в браке, супруги имеют распоряжаться только вместе.
  10. Нарушение преимущественных прав продажи долей. В соответствии с Гражданским кодексом РФ Продавец должен, прежде всего, предложить выкуп долей соседям или долевым собственникам. Из-за трудоемкости этого процесса продавцы часто обходят этот закон.
  11. Продажа квартиры по поддельному паспорту. Мошенник может провести сделку по старому, якобы утерянному паспорту.
  12. Если дом находится в плане на расселение, то сделка может быть признана недействительной. Часто Продавец мог просто не знать об этом, поэтому этот вопрос обязательно нужно уточнить при покупке вторичного жилья.

Многие из этих аспектов могут потянуть за собой длительные и неприятные судебные разбирательства, поэтому прежде, чем заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке, постарайтесь провести максимальную проверку.

Итак, если все юридические факторы были учтены и не вызвали нареканий, не спешите заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке.

Отнеситесь внимательно к осмотру квартиры, не ограничивайтесь беглым взглядом на планировку комнат и метраж квартиры. Ваша невнимательность может стоить Вам как административного штрафа, так и капитального ремонта.

На чем стоит заострить свое внимание?

  1. Оцените общее состояние квартиры. Поинтересуйтесь, как давно в ней проводился ремонт, насколько старая проводка, в каком состоянии находится водопровод.
  2. Загляните в ванную и на кухню: нет ли там плесени, грибка.
  3. Обратите внимание на состояние стен. Они должны быть чистыми, без щелей и дыр.
  4. Будет лучше, если Вы выберете удобную Вам планировку, не стоит рассчитывать ее переделать. Кроме этого узнайте, проводилась ли перепланировка в квартире ранее. Она должна быть проведена законно, иначе Вам придется платить штрафы за неосторожные действия предыдущих владельцев.
  5. Убедитесь, устраивает ли Вас расположение окон относительно частей света. Подумайте, где будет солнце зимой, а где летом. Не будет ли эта квартира слишком темной или слишком жаркой.
  6. Помимо самой квартиры обратите внимание на состояние всего дома. Посмотрите, работает ли мусоропровод, чисто ли в подъезде, не нуждается ли в ремонте лифт.
  7. Узнайте у продавца, кто станет Вашими будущими соседями. Во многом от них будет зависеть Ваше комфортное проживание.
  • В Ваших интересах не отступать в документации от фактического положения дел. Часто продавцы предлагают указать в документах стоимость, которая является ниже фактической. Это связано с их желанием сэкономить на налоге с продажи. С точки зрения покупателя это невыгодно. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ покупатель может вернуть часть стоимости квартиры в виде подоходного налога (имущественного вычета).

Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть. Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде. К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе.

  • Пользуясь услугами риэлтерского агентства, обратите внимание на прописанную в договоре ответственность риэлтора.
  • Как обезопасить процесс передачи покупателю денежных средств? Подумайте о безналичном расчете. Сегодня банки предлагают аккредитив. Его суть состоит в том, что Продавец открывает на свое имя счет в банке, куда Покупатель переводит средства. Деньги будут доступны Продавцу только после предоставления в банк определенных документов, подтверждающих заключение сделки. Подробности этой процедуры Вы сможете узнать в Вашем банке.
  • Если Вы решили проводить операцию с наличными деньгами, то можно арендовать у банка ячейку. В присутствии банковского служащего деньги кладутся в ячейку, проверяются на подлинность и пересчитываются. Вы можете заранее оговорить, когда наличные будут доступны Продавцу, и какие документы он должен будет предоставить банку в подтверждение совершения сделки.
  • Подумайте, будете ли Вы вносить задаток или аванс.

    Обратите внимание, что эти понятия имеют принципиальные различия.

    Также задаток может вернуться Покупателю в удвоенном размере, все зависит от того, по чьей вине не состоялась сделка.

    1. Вы нашли квартиру, которая идеально Вам подходит? Еще раз уточните следующие моменты:
      • Число лиц, прописанных к квартире и их желание выписаться из нее.
      • Точное количество собственников. Убедитесь, все ли из них присутствуют в настоящий момент в городе, не являются ли они заключенными и не проходят ли они срочную службу в армии.
      • Является ли кто-то из собственников несовершеннолетним или недееспособным.
      • Была ли получена квартира в наследство, если да – на каком основании.
      • Были ли проведены перепланировки, если да – законны ли они.
    2. Старайтесь снимать копии всех документов, это поможет Вам при проверке вторички на юридическую чистоту. В случае возникновения судебного разбирательства копии могут очень пригодиться, они помогут отстоять свои права.
    3. Убедитесь сами в юридической чистоте квартиры. Банк, страховая компания или регистрационный орган не будут заниматься этим в полном объеме.
    4. Внимательно осмотрите паспорта собственников: они должны быть чистыми, без различных помет и подчисток.
    5. Что должно насторожить?
      • Очень низкая цена на квартиру.
      • Подозрительная, невнушающая доверия личность Продавца.
      • Продажи и перепродажи квартиры за последнее время.
      • Сокрытие информации о собственнике.
      • Продажа квартиры лицом, не являющимся собственником.
    6. Постарайтесь поговорить с соседями, выяснить все плюсы и минусы этого района, оцените инфраструктуру (магазины, школа, сад и т.д.)
    7. Проводите осмотр квартиры в светлое время суток.
    8. И, наконец, не осматривайте более двух квартир в один день.

    Внимательно отнеситесь к осмотру приобретаемой квартиры и близлежащей территории, ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта. При соблюдении всех этих правил и осознанном подходе к вопросу как купить квартиру на вторичном рынке, Вы сможете сделать правильный выбор, о котором потом не придется жалеть.

    О admin

    x

    Check Also

    Справка о том, что не получал единовременное пособие при рождении ребенка: образец и правила оформления

    При рождении ребенка государство выплачивает одному из родителей единовременно денежную сумму, которая устанавливается отдельными нормативными актами. Но для ее получения необходимо предоставить справку, что второй из супругов не получил такую ...

    ЯрскГрад — общество — Минимальная пенсия в России с 1 января года по регионам таблица: Повышение военных пенсий, на сколько процентов

    Минимальная пенсия в России с 1 января 2018 года по регионам таблица: Повышение военных пенсий, на сколько процентов // 21.10.2017 Многие российские пенсионеры надеются на то, что государство все же ...

    Электронный паспорт будут выдавать с г

    Но 76 процентов, тем не менее, уверены, что электронное удостоверение личности очень удобно. В нём будут храниться паспортные данные, полис ОМС, водительское удостоверение, трудовая книжка и ИНН, электронная квалифицированная подпись. ...

    Юридическая консультация по разводу и разделу имущества бесплатно

    В редких случаях развод бывает ожидаемым событием. Супруги находятся в тяжёлом эмоциональном состоянии. Своевременная консультация юриста по семейным спорам, в частности разводам, может выполнять не только роль юридической помощи, но ...

    Юриспруденция, право — Прекращение брака — скачать бесплатно

    1. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ БРАКА. 4 2. РАСТОРЖЕНИЕ БРАКА В ОРГАНАХ ЗАГСА 8 2. 1. Расторжение брака по заявлению обоих супругов. 8 2. 2. Расторжение брака по заявлению одного из супругов. ...

    Штраф за отсутствие страховки ОСАГО, новые правила

    Наличие обязательной автостраховки и штраф за отсутствие страховки ОСАГО в 2018 году – больная тема для многих водителей. Некоторые и вовсе пренебрегают законом, нарушают порядок и ездят без заветного полиса. ...

    Увольнение во время больничного: можно ли уволиться

    Уволиться, находясь на больничном, можно только по собственной инициативе. Если увольнение на больничном происходит по решению работодателя (основание прогул в течение болезни, увольнение по сокращению штата и т.п.), его действия ...

    Юрист отвечает на вопросы родителей: получение статуса ребенка-инвалида и признание недееспособности — Благотворительный фонд Даунсайд Ап

    Основные темы статьи юриста – получение и оформление инвалидности, права, которые имеют дети с ограниченными возможностями и дети с синдромом Дауна на получение этого статуса, а также отношение к такому ...

    ЭЦП для физических лиц — как получить, бесплатно сделать, Госуслуги, Росреестра, сколько стоит

    Как получить ЭЦП физическому лицу в 2017 году? Для ответа на данный вопрос необходимо знать некоторые особенности и утвержденные законодательные акты. Получить электронную подпись для физических лиц в 2017 году ...

    Юриспруденция, право — Понятие брака

    1. ПОНЯТИЕ БРАКА 4 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ БРАКА 7 2. 1. Условия заключения брака 8 2. 2. Препятствия к вступлению в брак 9 3. ЗНАЧЕНИЕ РЕГИСТРАЦИИ БРАКА. 12 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ...

    Юридические консультации по расторжению брака и разводу

    Круглосуточная юридическая консультация по расторжению брака (развод). Важно! Вводите свои реальные данные (e-mail, имя, телефон, регион) и вам обязательно перезвонит наш юрист. В противном случае вы не получите консультацию. Люди ...

    Этапы эмиссии ценных бумаг и правовое регулирование

    Правовое регулирование эмиссии ценных бумаг в РФ Положения, регулирующие отношения по эмиссии ценных бумаг, закреплены в законе О рынке ценных бумаг от 22.04.1996 № 39-ФЗ. Кроме того, эмитентам следует руководствоваться ...

    Электронное правосудие: суды готовы к 100-процентной цифровизации

    22.05.2018 на пленарном заседании Совета судей РФ его председатель В. Мамонов рассказал о планах развития судопроизводства в сторону цифровизации. Судейское сообщество предлагает переводить в электронную форму все поступающие в суды ...

    Социальные пособия и выплаты матерям-одиночкам материальная помощь одиноким матерям, размер и расчет, как получить и оформить, документы и новости

    Женщина, которая в силу обстоятельств или по собственному желанию решила воспитывать ребенка в одиночестве, вправе рассчитывать на дополнительную социальную и финансовую поддержку от государства. Какие доступны пособия матери-одиночке в — ...

    Юрист по разделу имущества во время и после развода

    юридическая консультация юриста при расторжении брака (раздел имущества, заверение документов у нотариуса, заполнение и подача бланков и прочее). С чего начинается разводный процесс через суд (подготовительные этапы, процедура в суде, ...

    Сроки декрета по закону

    Какие виды декретных отпусков предусмотрены действующим российским законодательством, какова их продолжительность и каким образом производятся выплаты в течение срока отпуска по уходу за ребенком — об этом пойдет речь в ...

    Рейтинг@Mail.ru